Баасы жарандык-укуктук бүтүмдүн предметинин негизги мүнөздөмөлөрүнүн бири болуп саналат. Анын белгилери кандай? баалуулуктар кандай классификацияланат? Тиешелүү көрсөткүчтөр бизнесте же кыймылсыз мүлк бизнесинде кандай максатта жана кандай ыкмалар менен эсептелет?
"Чыгым" жана "баалоо" деген эмне
Баалуулуктун түрлөрүн жана аны классификациялоонун кошумча себептерин изилдөөдөн мурун анын эмне экенин аныктап алалы. Дүйнөлүк жана россиялык экономисттердин арасында анык мүнөздөмө берүүгө мүмкүндүк берген бир топ критерийлер бар. Алардын ичинен эң популярдуусу төмөнкүлөр: нарк – мүлктүк укуктарды же объектти пайдалануунун башка механизмдерин өткөрүп берүүнүн күтүлгөн учуруна жарандык-укуктук мамилелердин субъекттеринин өз ара аракеттенүү процессинде бүтүмдүн шарты катары белгиленген акча суммасы. Өз кезегинде "баалоо" түшүнүгү каралып жаткан сумманы аныктоо механизми менен байланышкан.
Баалоо аспектилери
Баалоо объектилери болуп кыймылсыз мүлк, кызмат көрсөтүүлөр, транспорт, тиричилик буюмдары, интеллектуалдык менчик - жеке жана юридикалык жактардын катышуусу менен бүтүмдөрдүн мүмкүн болуучу предмети катары жарандык мыйзамдарда каралган нерселердин бардыгы боло алат. Акчалай наркты аныктоонун тартиби,укук мамилелеринин бир субъектинен экинчисине өтүшү мүлктүк укуктарды өткөрүп берүүгө негиз болгон эки тарап тең тааныган ыкмалар менен ишке ашырылат. Аларды үчүнчү жактар да сунушташы мүмкүн, бирок транзакциянын негизги катышуучулары менен макулдашылган шартта.
Товарлардын, мүлктүн же кызмат көрсөтүүлөрдүн наркынын тигил же башка түрлөрү, укуктук мамилелердин мүнөзүнө жараша, тараптардын өтүнүчү боюнча же мыйзам талаптарынын негизинде аныкталышы мүмкүн. Ошентип, мисалы, кыймылсыз мүлк менен операцияларда баалоочуларды колдонуу көп учурларда менчик укугун каттоо үчүн милдеттүү болуп саналат.
Баалоо ыкмалары
Баалоо, ошондой эле, мисалы, нарктын түрүн аныктоо, ар кандай ыкмалардын алкагында жүргүзүлүшү мүмкүн. Орус бизнес практикасында үч негизги бар: кирешелүү, салыштырмалуу жана кымбат. Алардын маңызын карап көрөлү.
Киреше модели баалоо объектинин жаңы ээсинин мүмкүн болгон пайдалануусунан болжолдуу кирешени эсептөөгө негизделген ыкмаларды колдонууну камтыйт - мисалы, ижара. Салыштырмалуу модель кээ бир объектилердин мүлктүк наркынын түрлөрүн мүнөздөгөн цифраларды изилдөөнү камтыйт, башкаларынын көрсөткүчтөрү негизги жагынан абдан окшош. Мисалы, баалоочу, батирге тиешелүү акча көрсөткүчүн аныктоодо, эреже катары, кыймылсыз мүлк рыногу боюнча болгон сунуштарды изилдейт. Чыгым моделинин алкагында объектти талаптагыдай функционалдык абалда кармап туруу үчүн зарыл болгон мүмкүн болуучу чыгашалар эсептелет. Эгер,Бир адам трактор сатып алды дейли, анда ал жалдаган баалоочу транспорттун бул түрүнүн баасын аныктоодо жабдууларды оңдоого байланыштуу потенциалдуу чыгымдарды эске алышы керек.
Бааны болжолдоо натыйжасы
Мүлктүн баалуулуктарынын түрлөрү талданып, тиешелүү баа берилгенден кийин, натыйжа бүтүмдүн акыркы баасын аныктоо үчүн колдонмо катары колдонулушу мүмкүн. Же башка максаттар үчүн - мисалы, камсыздандыруу келишимин түзүүдө, насыя берүүдө, үлүштү сатууда ж. Ошондой эле керектүү маалыматты иш жүзүндө кантип колдонсо болот.
Баалуу классификация
Заманбап эксперттер баалоонун тигил же бул объектинин баалуулугунун кандай түрлөрүн айырмалайт? Бул жерде бир топ классификация критерийлери бар. Орус экономисттери арасында кеңири таралган моделдердин бирин карап көрөлү.
Ал, атап айтканда, рыноктук бааны камтыйт. Бул атаандаштык сегментте сатуу болжолдонгон шартта объектти баалоо учурунда белгиленген баа. Башкача айтканда, туура наркты аныктоонун өбөлгөлөрү болуп продукциянын баасын түзүү принциптери жөнүндө жалпыга маалымдоолордун болушу, баага таасир этүүчү олуттуу тышкы (регулятордук) факторлордун жоктугу саналат.
Карап жаткан моделде инвестициялык маани бар. Анын көрсөткүчтөрү белгилүү бир объектке инвестиция салууга кызыкдар адамдарга маалымат берүү максатында аныкталат. Кээ бир учурлардаинвестициялык нарк рыноктук баага дал келиши мүмкүн. Бирок дайыма эле андай боло бербейт. Кээде инвестициялык нарк менен бир убакта объекттин жоюу наркы да эсептелет. Анын мааниси транзакциянын предметин кайра сатуудан түшкөн кирешенин ыктымалдуу суммасын билдирет.
Кадастрдык нарк бар. Аны түзүүнүн максаты - объектти белгилүү бир мамлекеттик же тармактык реестрге киргизүү, андан кийин маалыматты тиешелүү билдирүүлөр менен пайдалануу. Эреже катары, бул учурда биз салыктарды эсептөө жөнүндө сөз болуп жатат. Кыймылсыз мүлккө келгенде кадастрдык нарк адатта базар баасынан төмөн же болжол менен ага барабар болот.
Камсыздандыруу баасы деген нерсе да бар. Ал камсыздандыруу келишими боюнча төлөмдөрдүн суммасын эсептөөнү камтыйт. Кээ бир учурларда, объектти алмаштыруу наркы да аны менен бир убакта эсептелет. Бул, мисалы, камсыздандыруу компаниясы менен тиешелүү келишимде акчалай компенсация эмес, объект бузулганда же бузулган учурда баштапкы функционалдык абалына келтирилгенде болот.
Ошентип, биз орус экономика мектебинде кеңири таралган нарктын 4 түрүн, ошондой эле бири-бирин толуктап турган бир нече түрүн карап чыктык. Бул тизме, албетте, толук эмес. Рыноктук нарктын жеке түрлөрү бар, ошондой эле инвестициялык же кадастрдык, ар кандай, вариант катары, юридикалык статусу бар объектилердин өзгөчөлүктөрүнө тиешелүү. Эми тиешелүү параметр эсептелген объекттердин маңызын изилдөөгө өтөбүз.практикалык мааниге ээ аспект.
Бизнести баалоо
Албетте, баалуулугу аныкталган объекттердин көптөгөн конкреттүү түрлөрү бар. Орус бизнес практикасында эң көп жолуккандардын арасында бизнес жана кыймылсыз мүлк бар. Биринчи учурда фирмалардын жалпы активдери, башкаруу принциптери жана киреше алып келүүчү иш-аракеттери бааланат. Ишкана наркынын түрлөрүн изилдөөдөн мурун, тиешелүү баалоо предмети алдында турган максаттарды аныктоо пайдалуу болот.
Эмне үчүн бизнести баалайсыз? Бул жерде биринчи вариант - ишкананы сатуунун келечеги. Компаниянын ээси башка бизнес менен алектенүүнү чечиши мүмкүн, бирок адегенде учурдагыны башка ээсинин колуна өткөрүп берүү пайдалуу. Ошондой эле, бизнести баалоо башкаруу системасында мүмкүн болгон кемчиликтерди аныктоо, компанияны башкаруунун сапатын жогорулатуу үчүн жүргүзүлүшү мүмкүн. Дагы бир вариант, эгерде жүгүртүү каражаттары жетишсиз болсо, же компания рынокту кеңейтүү милдетин коюп, анын натыйжасында кошумча каражатка муктаждык жаралса, инвесторлордун көңүлүн буруу. Бизнести баалоо кредитке кайрылууда жүргүзүлүшү мүмкүн - ал, эреже катары, банк тарабынан кредит берүү жөнүндө чечим кабыл алуу үчүн колдонмо болуп саналат.
Бизнести баалоо баалуулуктары
Ишканаларды баалоого нарктын кандай түрлөрү кирет? Бул жерде көбүнчө кайсы принциптер колдонулат? Бизнести баалоого карата колдонулуучу нарктын негизги түрлөрү рынок жана инвестиция болуп саналат. Кээ бир эксперттердин айтымында, ишкананы сатып алуу мүмкүнчүлүгүн карап,партняга тиешелуу перспективаларды талдоодо экинчи багытка кецул буруу максатка ылайыктуу. Бизнес үчүн типтүү "рыноктук" баа дайыма эле ишкананын өнүгүү потенциалы жөнүндө ачык айта бербеген көрсөткүч болгондуктан. Бирок, эгерде биз аны аныктоо жөнүндө сөз кыла турган болсок, анда керектүү сандарды эсептөөнүн негизги принциптери төмөнкүлөргө негизделиши мүмкүн:
- рыноктун башка катышуучулары үчүн мүнөздүү көрсөткүчтөр менен жеткиликтүү көрсөткүчтөрдү салыштыруу;
- бизнестин атаандаштык артыкчылыктарын изилдөө боюнча;
- баа берген эксперттердин субъективдүү көз карашы боюнча;
- тышкы факторлордун таасирин изилдөө боюнча.
Бизнестин инвестициялык наркын аныктоого келгенде, ошол эле принциптер колдонулушу мүмкүн, бирок аларга кошумча катары башка бир катар принциптерди колдонууга да жол берилет:
- бизнеске тартылган субъекттердин жүрүм-турумун моделдөө (факторлордун таасири);
- рентабелдүүлүктү эсептөө (убакыттын өтүшү менен рыноктук нарктын өсүшү).
Чыгымдардын конкреттүү көрсөткүчтөрү бизнеске инвестициянын болжолдуу өлчөмүнө жана алардын өзүн актоо перспективаларына жараша потенциалдуу бизнес сатып алуучуну же инвесторду канааттандырышы мүмкүн. Көп учурларда, салымдар кредиттик келип чыгышы мүмкүн. Мүмкүн болгон пайданын мааниси нөлдөн айырмаланып гана тим болбостон, банкка пайыздарды төлөөнү да камсыз кылууга тийиш. Бизнестин рыноктук жана инвестициялык наркын чагылдырган көрсөткүчтөрдөн тышкары инвесторлордун чечимдерин кабыл алууда кошумча көрсөтмөлөр төмөнкүлөр болушу мүмкүн:
- бизнестин күтүлгөн туруктуулугу (жөндөмүубакыттын өтүшү менен киреше алуу);
- атаандаштыкка жөндөмдүү бизнес менен өзүн актоо мөөнөттөрүнүн корреляциясы (балким инвестор үчүн башка компанияга инвестиция салуу, ал эми сатып алуучу үчүн аны сатып алуу пайдалуураак болушу мүмкүн);
- өнөктөштөр ортосундагы ишеним деңгээли.
Жогорудагы критерийлер бир топ субъективдүү болушу мүмкүн. Ошондуктан, бизнес практикасында бизнестин рыноктук жана инвестициялык наркы маанилүү болгонуна карабастан, бирок ар дайым негизгилеринин арасында боло бербейт.
Дагы бир мүмкүн болгон фактор – бул инвестиция же мүмкүн болгон сатып алуу үчүн бизнести баалоо менен байланышкан иштин түрлөрүнүн баасы. Эгерде ишкананы изилдөө реалдуу кирешени билдирбеген олуттуу салымдар менен коштолсо (мисалы, тышкы эксперттер, аудиторлор жана аналитиктер менен байланышуу), анда инвестор же бизнестин потенциалдуу сатып алуучусу бул менен алек болбоону туура көрүшү мүмкүн. белгилүү бир фирма.
Кыймылсыз мүлктү баалоо
Кыймылсыз мүлктүн наркынын кандай түрлөрү бар экенин, ошондой эле аны баалоодо кандай ыкмалар ишке ашырылып жатканын изилдөө пайдалуу болот. Бирок, адегенде, бизнес сыяктуу эле, тиешелүү түрдөгү жарандык-укуктук бүтүмдөрдүн катышуучулары көздөгөн максаттарды аныктап алалы. Кыймылсыз мүлктүн наркынын түрлөрүн изилдөө, ошондой эле баалоочунун кызматына кайрылуу зарылчылыгы төмөнкүдөй негизги учурларда пайда болот:
- батирди, кеңсени, башка имаратты же жайды сатуу боюнча бүтүм бар;
- компаниянын активдери бааланат;
- салык салынуучу базанын өлчөмү мүлк жагынан аныкталатжыйымдар.
Албетте, иш жүзүндө кыймылсыз мүлктү баалоо үчүн дагы көп себептер болушу мүмкүн. Мисалы, кээ бир учурларда негизги жол-жоболордон тышкары болжолдуу чыгымдардын түрлөрүн аныктоо зарыл болуп калат. Же - тандоо катары - кыймылсыз мүлктү мамлекеттик муктаждыктарга өткөрүп берүү үчүн баалоо.
Мүлктү баалоо
Биз жогоруда ишкана наркынын негизги түрлөрү рынок жана инвестиция экендигин белгиледик. Кыймылсыз мүлк боюнча, ошол эле параметрлер каралышы мүмкүн, бирок, эреже катары, башка бир катар кошумча келет. Тактап айтканда - объекттин кадастрдык жана камсыздандыруу наркы. Кээ бир учурларда жоюу да аныкталат. Биз жогоруда рыноктук жана инвестициялык бааны аныктоонун өзгөчөлүктөрүн карап чыктык. Кыймылсыз мүлккө карата жалпы принциптер жана ыкмалар бизнести баалоодо колдонулган форма боюнча жалпысынан окшош. Алар тиешелүү рыноктун өзгөчөлүгүнө көбүрөөк ыңгайлашканда гана колдонулат: "атаандаштык" "мамлекеттик" (ремонттун деңгээли, жасалгалоочу материалдар жана анын сапаты ж.б.), "рентабелдүүлүк" - күтүлгөн "рентабелдүүлүк менен алмаштырылат. көтөрүлүүдө".
Эми кадастрдык, камсыздандыруу жана жоюу баалуулуктарынын көрсөткүчтөрү кандайча эсептелерин изилдеп көрөлү. Алардын баарында кандайдыр бир өзгөчөлүктөр бар. Көрсөтүлгөндөрдүн ичинен аныкталган нарктын ар бир түрү баалоо методдору жагынан өзгөчөлүктөрү менен мүнөздөлөт. Аларды карап көрүңүз.
Эгерде сөз кыймылсыз мүлктүн кадастрдык наркы жөнүндө болсо, анда баалоочу негиз катары методологияны алат.тиешелүү мыйзам булактарында, Финансы министрлигинин жана турак жай жөнүндө тиешелүү маалыматты иш жүзүндө колдонуу үчүн жооптуу башка ведомстволордун сунуштарында чагылдырылган. Кээ бир учурларда, объекттин рыноктук наркын аныктоо үчүн өзгөчө критерийлер да колдонулушу мүмкүн. Ар кандай техникалык документтерди изилдөөгө болот.
Эгерде милдет кыймылсыз мүлктүн камсыздандыруу наркын аныктоо болсо, анда бул учурда, эреже катары, баалоочу негизинен рыноктук ыкмаларды жетекчиликке алат, бирок сатуу-сатып алуу бүтүмүнүн иш жүзүндөгү мазмунуна ылайыкташтырылган. Мисалы, эгерде адам ипотекага батир сатып алса, анда камсыздандыруу наркына кредиттин суммасы гана киргизилиши мүмкүн. Ал эми бул учурда камсыздандыруучулар менен түзүлгөн келишим боюнча сумманы эсептөө үчүн тиешелүү негиз батирдин таза рыноктук баасы негиз катары алынгандан төмөн болушу мүмкүн.
Ипотека – бул рынок сегментинин мисалы, анда объекттин жоюу наркы жарандык-укуктук бүтүмдөрдүн субъекттери үчүн иш жүзүндө маанилүү болушу мүмкүн. Эгерде, мисалы, жеке адам же уюм насыяны төлөө шарттарын аткара албаса, банк күрөөгө коюлган мүлктү сатууну чечет. Каржы институту насыяны иштетүү боюнча келишимге кол коюудан мурун эле долбоордун жоюу компонентинин келечегин талдап көргүсү келет.
Бирок, кээ бир эксперттер банктар менен өз ара аракеттенүүдө кыймылсыз мүлк операцияларына карата "жоюу наркы" терминин колдонуу туура эмес деп эсептей турганын эске алыңыз. Caseдемейки боюнча ипотекалык келишим банктын менчигине батирди милдеттүү түрдө өткөрүп берүү дегенди билдирбейт - бул кредит боюнча коопсуздук чарасы гана болуп саналат. Таза түрүндө болсо да, жоюу наркы объекттин ээси (мисалы, бизнес) өз мүлкүн (мисалы, ишкананын банкрот болушуна байланыштуу) сата ала турган баанын эсебин билдирет. Ошондуктан, сөз болуп жаткан термин кыймылсыз мүлккө карата этияттык менен колдонулушу керек.
Баасы туруктуу мааниби?
Көптөгөн заманбап экономисттер андай эмес деп ойлошот. Эгерде, албетте, кеп рыноктук экономика женунде болбосо, анда суроо-талап менен сунуштун негизинде эркин баа тузуу механизмине орун берилген. Товарлардын наркынын кандай түрлөрү изилденип жаткандыгына карабастан, алардын ар бири өзгөрүлмө нарк, бүтүмдүн тараптары белгилүү бир учурда колдоно ала турган болжолдуу көрсөтмө болуп саналат. Албетте, тиешелүү көрсөткүчтөрдүн туруксуздугу минималдуу болгон тармактар бар - мисалы, мамлекеттик заказдар үстөмдүк кылган рынок сегменттери. Бирок бул, тескерисинче, өзгөчө. Чыгымдардын өзгөрүп турган чөйрөсүндө багыт алуу мүмкүнчүлүгү ар кандай заманбап бизнестин эң маанилүү атаандаштык артыкчылыктарынын бири болуп саналат.
