МКДны башкаруу ыкмалары. МКДнын башкаруу органынын укуктары жана милдеттери

2024 Автор: Henry Conors | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2024-02-12 10:15

Адамдардын таза жана оңдолгон үйлөрдө жашоосу, үйдүн жанында сейилдөөдөн ырахат алуусу үчүн калкты тейлөөнүн бүтүндөй системасынын иштешин камсыз кылуу, жалпы мүлктү пайдаланууну туура уюштуруу, камкордук көрүү зарыл. жашоочулардын ынгайлуулугу жана короо аянтын жакшыртуу. Муну ким кылышы керек? Албетте, көп кабаттуу үйдүн (МКД) жашоочулары өздөрүнүн кызыкчылыгы үчүн жалпы мүлктү сапаттуу жана өз убагында кам көрүп, үйдү таза, иретке келтирүүчү органды уюштуруу үчүн маанилүү иштерди аткаруусу зарыл. Үйдү тейлөө иштеринин бүтүндөй комплекси MKD башкаруусу деп аталат.

MKD так кантип ишке ашырылышы мүмкүн?

Көпчүлүк учурда МКДны башкаруунун кандай ыкмалары бар экенин уккан. Бирок көп учурда деталдарды түшүнүүгө убакыт жетишсиз болот, бирок бул билим абдан пайдалуу.

Россия Федерациясынын Турак жай кодексинде МКДны башкаруу ыкмалары абдан түшүнүктүү түрдө берилген (161-берененин 2-бөлүгү). Бирок, алардын баары эле ар бир үйгө тиешелүү эмес. МКДда отуздан аз батир бар болсо,турак-жай мыйзамдары МКД башкаруунун бир жолу катары түз башкарууну сунуш кылат. Мында жеткирүүчүлөр, оңдоочулар, тазалоочулар жана башка жумушчулар менен келишимдерди батирлердин менчик ээлери түзөт, алар өрт коопсуздугу жаатындагы көйгөйлөр, авариялар, таштандылар өз убагында алынбаган учурда текшерүүчү уюмдардын алдында жоопкерчиликтүү болушат жана айыптарды төлөшөт. Башкаруу адатта жашоочулардын демилгелүү тобу же про боно негизинде тандалган өкүл тарабынан жүзөгө ашырылат. Бирок МКДны тейлөө жана эксплуатациялоо боюнча иш-чараларды ишке ашыруу - бул көп жумуш, ошондуктан чакан үйлөрдө МКДны башкаруунун бир жолу катары түз башкарууну орнотуу жөндүү. Ар бир ижарачынын идеалдуу үйдүн жана кире бериштин сүрөтү боюнча өзүнүн көз карашы бар, андыктан жашоочулардын саны компромисске жетүү мүмкүнчүлүгүнө түздөн-түз таасир этет жана чыр-чатактар менен түшүнбөстүктөрдүн ыктымалдуулугуна таасирин тийгизет.

Турак жай кодексинде көрсөтүлгөн МКДны башкаруунун экинчи варианты – бул юридикалык жактын белгилүү бир түрүн башкаруу. Тактап айтканда, мындай адам турак жай менчик ээлеринин шериктештиги (ХОА), турак жай кооперативи (КК) же башка адистештирилген керектөө кооперативи (ПК) болушу мүмкүн. Мындай башкаруу ыкмасы менен батирлердин ээлери юридикалык жакка үй мүлкүн учурдагы оңдоого жана эксплуатациялоонун бардык аспектилерине, ошондой эле суу менен камсыздоо, канализация, жылуулук жана башка кызматтарды көрсөтүү боюнча келишимдерди түзүүгө ыйгарым укук беришет.

Үчүнчү вариант бардык иштерди аткара турган башкаруучу уюм менен келишим түзүүнү камтыйт. MKD үчүн кызматтардын спектри жана ошол эле учурда текшерүү органдарынын алдында орус мыйзамдарынын талаптарын мүмкүн болгон бузуулар үчүн жоопкерчилик тартат.

МКДны башкарууну ким тандайт?

Квартира ээлери өздөрүнүн чарчы метрлерин гана көзөмөлдөбөстөн, жалпы мүлктү жакшы абалда кармоого тийиш. Ошондуктан, Россия Федерациясынын Турак жай кодексинде үй ээлери үчүн алардын үйүн кантип башкарууну чечүүгө көрсөтмө бар. МКДны башкаруу ыкмасын тандоодон мурун, батирлердин ээлери анын жашын, абалын жана башка өзгөчөлүктөрүн эске алуу менен алардын өзгөчөлүктөрүн, кайсынысы үйгө эң ылайыктуу экенин ийне-жибине чейин изилдеп, ошондой эле аны менчик ээлеринин каалоосу менен байланыштырышы керек. өз үйүн башкарып, коммуналдык төлөмдөрдү өз убагында төлөп туруңуз.

Акыркы тандоо менчик ээлеринин жалпы чогулушунда кабыл алынат, ал жеке же бардык тургундардын катышуусуз өткөрүлөт. Жыйындын чечими мыйзамдуу болушу үчүн жалпы шайлоочулардын 50 жана андан көп пайызынын добушуна ээ болгон тургундар ага добуш бериши керек. Жалпы чогулуш тарабынан МКДны башкаруу ыкмасын тандоо МКДдагы ар бир ижарачы тарабынан, чогулуштун өзү мүмкүн болбой калганына карабастан, катуу кабыл алынышы керек. Чогулуш сырттан өткөрүлгөндө катышуучу өзүнүн чечимин жазуу жүзүндө өз убагында өткөрүп бергени болуп эсептелет. Батирлердин менчик ээлеринин мындай чогулушунун жыйынтыгы МКДны башкаруу ыкмасын тандоо протоколуна жазылат, ал кире бериште ар бир менчик ээси каалагандай илинет.аны менен сөзсүз түрдө батирлер таанышкан. Коомдук жайгаштыруу чогулуштун демилгечиси тарабынан чечим кабыл алынгандан кийин он күндүн ичинде жүргүзүлөт. Ушундай эле жол менен жалпы чогулушту уюштуруу аркылуу МКДны башкаруу ыкмасын өзгөртүү мүмкүнчүлүгү ишке ашат.

Жогоруда айтылгандардын баары мурунтан эле ээлеп турган үйлөргө байланыштуу. Ал эми жаңы салынган үйлөрдө абал башкача. Көбүнчө жаңы имаратта бардык ижарачылар менчик укугуна ээ боло бербейт, мисалы, булар көпкө чыдаган үлүштүк ээлер. Мындай жарандар турак жай мыйзамдарына ылайык, үйдү башкаруу формасын аныктоо маселеси боюнча добуш берүүгө укугу жок болгондуктан, бул үйдү башкаруу ыкмасын тандоо мүмкүн болбой калат.

MKD башкаруу ыкмасы тандалбай калса эмне болот?

Турак жай кодекси менчик ээлери HOA түзүү же башкаруучу уюмду тандоо процессин карап чыгуу жана уюштуруу мүмкүнчүлүгүнө ээ болгон убакытты чектейт.

башкаруу органы тарабынан аныкталат. Бул жерде ижарачылардын эч кимиси баш тартууга укугу жок жана ар бир менчик ээси бул келишим өзүнө ылайыктуу же туура келбегенине карабастан, тандалган башкаруучу уюм менен түзүлгөн башкаруу келишиминин жоболорун сактоого милдеттүү. Бирок ар дайым процедура бариштин учурдагы абалын оңдоо жана келишимдин мөөнөтү аяктаганга чейин МКДны же башкаруучу уюмду башкаруу ыкмасын өзгөртүү жөнүндө маселени талкуулоо үчүн жалпы чогулушту өткөрүү мүмкүнчүлүгү.

МКДдагы жайларды тейлөө эмнени камтыйт?

«МКДда жайларды күтүү» түшүнүгүнө тиешелүү бардык кызматтар жана жумуштар турак жай мыйзамдары менен аныкталат. Бул концепция суу, электр энергиясы, газ, жылуулук менен камсыздоону уюштуруу, үйдө жашаган жарандарды каттоо, эсепке алуу кызматтары, техникалык эксплуатациялоо, санитардык тейлөө боюнча кызматтардын кеңири спектрин камтыйт.

Техникалык эксплуатация өз кезегинде имараттын инженердик системаларын тейлөөнү жана оңдоо иштерин камтыйт. Санитардык тейлөө үй ичинде жана ага чектеш аймакта тазалыкты жана тартипти сактоо боюнча иш-чаралардын бардык комплексин камтыйт, мисалы, тазалоо, дезинфекциялоо, дератизациялоо, дезинсекциялоо.

HOA эмне кылат?

МКДны башкаруунун бул жолу, HOA катары, кээ бир ижарачылар үйүн күтүүгө кеткен чыгымдарды көзөмөлдөй алгысы келген жерде пайда болот. HOA жетекчилиги нөлдөн пайда болбойт, бирок ар дайым эң активдүү жана кызыкдар тургундардан түзүлөт. Жана мындай демилгелүү жарандар дайыма эле мыйзамдык базаны жана коммуналдык чарба тармагындагы билимди толук билбесе да, ийгиликтүү иштөөнүн маанилүү фактору - үйүн жакшыраак кылуу каалоосу. HOA башкармалыгы тазалоо, таштандыларды чыгаруу, инженердик коммуникацияларды тейлөө жана башка аспектилер боюнча келишимдик иштерди жүргүзүүсү керек.үйдү жана ага жакын аймакты тейлөө. Тартипти сактоо жана санитардык жана өрт коопсуздугунун нормаларын сактоо да HOAнын маанилүү милдети болуп саналат. Менеджменттин финансылык жагы ижарачылар тарабынан коммуналдык кызматтарды төлөө үчүн которулган каражаттардын, ошондой эле үйдүн муктаждыктарына жумшалган акчалардын эсебин жүргүзүү үчүн HOAда бухгалтердин болушун камтыйт. HOA кошумча кирешеси жалпы мүлктүн каалаган бөлүгүн ижарага алуудан алынышы мүмкүн.

Эгер менчик ээси өзү HOA мүчөсү болууну каалайбы же жокпу деп чечсе, анда, өз кезегинде, HOA күтүлбөгөн жерден HOAнын башка мүчөлөрү болсо да, анын катарына кабыл алуудан баш тартууга укугу жок. каршы чыгат. HOAга мүчө болууну каалабагандыгы кээде кошумча кызматтар үчүн төлөө зарылчылыгы менен байланышкан - унаа токтотуучу жайда жана кире бериште коопсуздук, короодогу гүлзарлар, полдордогу видеокамералар. Чынында эле, HOA мүчөлөрү үчүн, эгерде HOAнын кеңеши ушундай чечим кабыл алган болсо, төлөм милдеттүү болуп саналат. Мындай кырдаалдан чыгуунун жолу HOA менен жеке келишим болушу мүмкүн, анда бардык төлөмдөр алдын ала бекитилет.

Башкаруучу компания кандай иштейт?

Ээлери менен адистештирилген башкаруучу компаниянын ортосунда түз келишим түзүлүп, үй шартында тейлөө жана санитардык кызматтарды көрсөтүү, ошондой эле үй шартында иштеген кесипкөй жана тажрыйбалуу адистер катары жогорку деңгээлдеги оңдоо иштери күтүлөт. башкаруучу компания муктаждыкты жана иштин татаалдыгын туура баалоого, ылайыктуу материалдарды тандоого, укукту чакыра алатадистер. Эгерде башкаруучу компания бир нече үй менен иштесе, анда жумуштун жана кызматтын баасынын төмөн болушу да мүмкүн. Бирок башкаруучу компания менен байланышуу көп учурда кыйынга турат, ал тургай күйүп кеткен лампочка сыяктуу кичинекей окуя да бир нече күнгө ыңгайсыз болушу мүмкүн.

Башкаруучу компания менен макулдашуу: эң негизгиси эмне?

МКДны башкаруунун жолдорунун бирин түзүү процедурасындагы эң маанилүү кадам башкаруучу компания менен келишимди иштеп чыгуу жана түзүү болуп саналат. Келишимдин мазмуну ижарачылар менен башкаруучу компаниянын ортосундагы келечектеги мамилелерди, анын ичинде үйдү тейлөө функцияларын ак ниетсиз аткарган учурда келишимди бузуу мүмкүнчүлүгүн аныктайт. Келишимдин текстинде үйдүн бардык мүлкү, башкаруучу компания өндүрүүгө милдеттүү болгон жумуштардын жана кызмат көрсөтүүлөрдүн түрлөрү жана мезгилдүүлүгү, менчик ээлери төлөй турган бардык төлөмдөрдүн өлчөмү жана мөөнөттөрү көрсөтүлүүгө тийиш. Келишимде жашоочуларга аткарылган иштер боюнча отчет берүү тартибин да белгилей аласыз. Эгер бул аткарылбаса, анда отчет жылына бир жолу ээлерине жөнөтүлүшү керек.

МКД кеңеши эмне үчүн чогулуп жатат?

Ижарачылардын дагы бир милдети МКДны башкаруу ыкмаларынын ичинен башкаруучу компания менен вариант тандалган учурда үйдүн кеңешин тандоо. Чынында, кеңештин негизги милдеттери сунуштарды түзүү жана жүргүзүлүп жаткан иштерди көзөмөлдөө болуп саналат. Менчик ээлеринин жыйынында кеңештин мүчөлөрү так эмне керектиги боюнча сунуштарын беришетоңдоого, кайсынысы учурдагы оңдоону кийинки жылга жылдырууга болот жана кайсынысы чукул чараларды талап кылат, жалпы мүлк кимге жана кандай максатта ижарага берилиши мүмкүн жана МКДны күтүүнүн жана көрктөндүрүүнүн башка аспектилери. Кеңештин милдеттерине ошондой эле үйдүн жашоочуларынын укуктарын жана кызыкчылыктарын коргоо максатында менчик ээлери тарабынан түзүлүшү сунушталган келишимдерди жана макулдашууларды изилдөө кирет. Кароонун жыйынтыгы боюнча кеңеш бардык документтер боюнча корутундуларды жана сунуштарды берет. МКД кеңеши менчик ээлеринин чогулуштарында маанилүү маселелерди талкуулоону тартипке келтирет, башкаруучу уюм менен өз ара аракеттенет жана башкаруу келишиминин шарттарынын аткарылышын көзөмөлдөйт деп айтууга болот.

MKD башкаруунун ар кандай формаларынын жакшы жана жаман жактары

Эгерде биз МКДны башкаруу методдоруна салыштырма сыпаттама жүргүзсөк, анда төмөнкүдөй жыйынтык чыгарууга болот. Түздөн-түз башкаруу үйдүн жашоочулары тарабынан бардык маселелерди чечүүнү камтыган негизги айырма болуп саналат. МКДны башкаруунун башка эки жолу жоопкерчилик жүгүн HOA төрагасынын же башкаруучу уюмдун жетекчилигинин мойнуна өткөрүп берүүгө мүмкүндүк берет. Башка жагынан алганда, көз карандысыз башкаруу менен, сиз бир топ мобилдүү каражаттар менен иштей алат жана ийкемдүү учурдагы кырдаалга жумуштарды жана кызматтарды тандоону тууралай аласыз. Үйдү түздөн-түз башкарган тургундар жумуштун жана кызматтын баасына ылайык подрядчыларды тандоо менен үйдү оңдоого жана тейлөөгө чыгымдарды бир топ кыскарта алышат.

Ошол эле учурда айырмалоочу өзгөчөлүкбашкаруучу компания менен келишим мыйзамдын талаптарына ылайык кесипкөй кызматтарды алат. Ижарачыларды башкарууда же HOA түрүндө атайын билими жана көндүмдөрү бар адамдар үйдү тейлөөнү уюштурууга дайыма катыша бербейт, ошондуктан турак-жай-коммуналдык чарба жана мыйзамдар чөйрөсүндө кызматкерлерди окутуу үчүн кошумча чыгымдар талап кылынышы мүмкүн. Ошондой эле, башкаруучу уюмдар, эреже катары, аларга жогорку денгээлде көптөгөн кызматтарды көрсөтүүгө мүмкүндүк берген атайын жабдуулар бар. Жалпысынан алганда, МКДны башкаруунун бардык ыкмалары өз нюанстарына ээ, алар тандоодо эске алынышы керек.

Башкаруучу компанияда көйгөйлөр жаралса кайда кайрылуу керек?

Үйдү тейлөөдө кемчиликтер болсо (мисалы, таштандылар контейнерден өз убагында чыгарылбаган, кире бериш нымдуу тазаланбаган, лифттин дубалдары сырдалган жана башка мыйзам бузуулар) максатка ылайыктуу. адегенде көйгөйлөрдү чечүү талабы менен башкаруучу компания менен түздөн-түз байланыш. Эгерде башкаруучу компания жооп бербесе, анда даттануу Мамлекеттик турак жай инспекциясына текшерүү үчүн жөнөтүлүшү керек.

Бирок башкаруучу компанияга таасир этүүнүн альтернативалуу жолдору бар. Ошентип, Санкт-Петербургда шаардык бийлик тарабынан түзүлгөн «Биздин Санкт-Петербург» порталы бир нече жылдан бери иштеп келет. Бул сайтта сиз тиешелүү категорияны тандап, колдоочу сүрөттөрдү же документтерди тиркөө менен орун алган көйгөй тууралуу отчетту жайгаштыра аласыз. Сайтта катталгандан кийинбилдирүү иштеп чыгуу үчүн аткаруучуга - башкаруучу компанияга жана райондук администрациянын көзөмөлүнө жөнөтүлөт. Мында автоматтык түрдө мөөнөт белгиленет, анын ичинде подрядчы көйгөйдү жоюу боюнча жооп берүүгө милдеттүү. Билдирүүлөр статистикасы райондук администрациялардын турак жай-коммуналдык чарба тармагындагы ишинин маанилүү көрсөткүчү болуп саналат, андыктан билдирүүлөрдүн көбү өз убагында жана эффективдүү иштетилет.

МКДны башкаруу ыкмасын аныктоого байланышкан көйгөйлөр үчүн, билдирүүлөрдү берүү үчүн порталда эки категория ачык: “Башкаруучу уюмду тандоодо/өзгөртүүдөгү бузуулар” жана “HOA түзүүдөгү бузуулар”. Ошондой эле, тандалган башкаруучу компания тууралуу маалымат жок болсо, сиз "Үйдө башкаруучу компания жөнүндө маалымат жок" деген категорияга билдирүү жөнөтө аласыз.

Портал үйдөгү жана короодогу жалпы мүлктүн канааттандырарлык эмес абалы жөнүндө билдирүүлөрдү жайгаштыруу үчүн категориялардын чоң тандоосун сунуштайт. Ошондой эле балдар аянтчасынын сынган селкинчектери, толуп жаткан таштанды челектери жана жуулбаган тепкичтер жөнүндө кабарлай аласыз. Үйдү тейлөө боюнча эң популярдуу категориялар: «Эшиктин канааттандырарлык эмес абалы» жана «Киришти тазалоонун графиги жок же сакталбагандыгы». Биринчисинде подъездди учурдагы оңдоо боюнча шашылыш иштерди жүргүзүү зарылчылыгы жөнүндө билдирүүлөр, экинчисинде - тепкич клеткаларынын санитардык абалынын бузулушу жөнүндө маалымат келип түшкөн.

МКДны башкаруу ыкмалары, алардын өзгөчөлүктөрү, башкаруучу компанияны тандоо тартиби жана анын ишине мониторинг жүргүзүү үчүн эң ийгиликтүү вариантты тандоого мүмкүндүк берет.үйүңүздү тейлөө. Турак жай мыйзамдарынын татаал жактарын түшүнүү үчүн көп убакыт коротушуңуз керек, бирок бул иш жакшы жасалгаланган тепкичтер жана үзгүлтүксүз иштеген лифттер менен өзүн актайт.